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井尾黛介
Daisuke KAIIoh (R)
日本語直通 
808-936-6148
kaics@hawaii.rr.com

 

 

最新不動産市場動向:2007年を振り返って

 

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速報(2/08)

サブプライム問題の影響を受け、全米でローン支払いの滞りが増えているが、2007年度のハワイ州全体の不動産差し押さえ率は全米50州中、43位と全米でも安定した不動産市場の状態が明らかになった。ネバダ州がトップで、フロリダ、カリフォルニア、アリゾナ、ミシガン州が続いている。差し押さえ率が低いのはサウス・ダコタ、バーモント、ウェスト・バージニア、メイン、ハワイ州。

 

A) 最新統計

2007年はサブプライム問題もあり、引き続き調整の年となりました。一戸建ての取引件数の下落率は2006年の20%台から10%台に下がり、落ち着きを取り戻し始めているようです。売却価格の中央値の下落率も1桁台に戻ってきています。中央値としては2007年の後半は上昇傾向にありました。

 

2007年一戸建て市場の統計

地域

取引件数(前年比)

中央値(前年比)

ハワイ島平均

1558 (-18.43%)

$400,000 (-5.18%)

ノース・コナ (コナ、ケアウホウ)

370 (- 16.67%)

$617,000 (-4.34%)

サウス・コナ (キャプテンクック、ケアラケクア)

56(-6.60%)

$525,000 (-2.60%)

      ノース・コハラ ( ハヴィ、コハラランチ)

 35 (-7.89%)

  $850,000 (-0.29%)

サウス・コハラ (マウナ・ラニ、ワイコロア)

282 (-23.05%)

$550,000 (+2.04%)

一方でコンドミニアム市場は依然調整傾向が顕著です。

2007年コンドミニアム市場の統計

地域

取引件数(前年比)

中央値(前年比)

ハワイ島平均

485(-31.01%)

$395,000(-8.930%)

ノース・コナ

 248 (- 34.39%)

$360,000 (-12.45%)

サウス・コハラ

168 (-29.71%)

$817,000 (+17.84%)

 

B) 2007年を振り返って

 

2007年の冬(ハイシーズン)は活発に取引が行われたものの、その後のサブプライム問題によりジャンボローン(高額融資)が夏に一旦ストップし、市場はの勢いがとまりました。

ただしカリフォルニア州等とは異なり、ハワイにおける差し押さえ件数は多くありません。差し押さえ件数は全米50州で下から10番目です。

高級地域ではサブプライムの影響もなく、フアラライ・リゾートでは2007年は過去最高の年となり、カハラといった高級住宅地でも1000万ドルを超える物件が売れています。

一般住宅では売れる物件と売れない物件の差がはっきりしてきていますので価格設定が鍵となります。

買い手の立場からすれば、売り物件が多くなった分だけ、交渉の余地も増え、お買い得物件も増えています。

 

 

コナ不動産中央値 (2001年〜現在)

紫:戸建     オレンジ;コンドミニアム

 

 

C)他のハワイ諸島の不動産市場

 

一戸建て市場(2007年12月31日)

 

2006年の中央値

2007年の中央値(昨年比)

ハワイ島

421,500

395,000 (-6.2%)

     コナ
639,000 $615,000 (−4.34%)

オアフ島

630,000

643,000 (+2.1%)

マウイ島

$690,000

630000(-8.7%)

カウアイ島

675,000

650,000 (-3.7%)

 

D)2008年の見通し

アメリカン・セイビングス・バンクによる大手ローン会社、カントリーワイドの買収が発表されましたが、2008年の前半はまだサブプライム問題の影響が残ることになるでしょう。米国経済としては悪くないので、全米不動産協会は今年の終わりもしくは2009年頭には不動産市場は戻ると予測しています。融資条件の引き締めも一段落といったところで、金利が下がったので、物件購入に踏み切るバイヤーも目立つようになってきています。

また2008年は大統領選挙の年でもあります。共和党と民主党どちらが優勢になるかによっても変わってくるでしょう。

以下NAR(全米不動産協会)の2008年の予測です。

2006年 2007年 2008年
金利 6.4% 6.4% 6.5%
中古物件取引数推移 +1.0% −1.7% 0.0%
中古物件取引数 650万戸 570万戸 570万戸
新築物件販売数 110万戸 79万6千戸 69万3千戸
インフレ率 3.2% 2.8% 2.8%
GDP 2.9% 2.1%

2.8%

失業率 4.6% 4.6% 4.9%

 

G)KAI」のワンポイント・アドバイス
市場が変化していることにより、売主、買主供にこれまでとは変わった戦略が必要になってきています。

売主:
売りに出す前に家屋検査を行い、取引に入る前に不具合は修理しておくこと。また、修理を行わない場合には事前に買主にディスクローズ(告知)しておくが成約後の調査期間を乗り切るコツです。成約後2週間の調査期間は買主にとってのキャンセル期間とも言えるものです。買主に「二の足」を踏ませないことがコツです。

買主:
お買い得物件かどうかを判断できるよう、過去の売却実績をじっくりと研究することが重要です。お買い得物件は短期間で複数オファーがはいる傾向があります。
また、市場にでてからの日数、過去の値下げ等、物件の状態を総合的に判断して自分で現在の価値を判断していくことが必要です。交渉の余地が大きくなっている分、お買い得物件にめぐり合う可能性も高くなっています。

 

作成:井尾黛介(いおだいすけ)

 

 

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